La adquisición de viviendas existentes juega un papel importante en la estabilización del mercado inmobiliario, pero a juzgar por el progreso general de la adquisición en varias regiones en 2024, la velocidad sigue siendo lenta. ¿Cuál es la razón?
Recientemente, Lu Ting, economista jefe de Nomura Securities China, dijo en el diálogo de la Red de Observadores «Los economistas dan consejos sobre la economía china de 2025» que la adquisición no es fácil, y hay algunos antecedentes institucionales muy importantes y especiales detrás de este problema.
Lu Ting dijo: «Mucha gente piensa que el mercado inmobiliario es como los diversos mercados que vemos normalmente. Si la oferta es mayor que la demanda, entonces los promotores inmobiliarios definitivamente han construido muchas casas que no han vendido. En realidad, no es así. El mercado inmobiliario es más como un mercado a plazo, porque tenemos un sistema de preventa».
Lu Ting señaló que antes de esta ronda de contracción inmobiliaria, el 90% de las casas nuevas se vendían por preventa, «es decir, te doy dinero, y me das la casa después de dos o tres años, lo que implica financiación».
«Este mercado no es un intercambio de dinero por bienes, lo que lleva a un problema. En realidad, no es que la oferta sea mucho mayor que la demanda, sino que la demanda ya está ahí. Ya he comprado la casa, te he dado el dinero, pero la casa no se ha construido a tiempo y con calidad», dijo Lu.
«Luego, si observamos el problema de la adquisición, ¿en realidad hay tantas casas terminadas disponibles para la adquisición? En realidad, no», señaló Lu Ting. «Ahora hay un problema muy crucial, que no es que los promotores inmobiliarios hayan construido muchas casas que no se han vendido, sino que los promotores inmobiliarios han vendido muchas casas que aún no se han construido».
En mayo del año pasado, el Banco Popular de China anunció el establecimiento de un préstamo de re-préstamo de 300 mil millones de yuanes para viviendas de protección social para apoyar la adquisición local. Lu Ting dijo: «En ese momento, predije que estos fondos de adquisición serían difíciles de usar, ¿por qué? Porque el Banco Popular de China ha establecido estándares muy altos para la adquisición por parte de los gobiernos locales, que requieren casas terminadas, pero hay relativamente pocas casas terminadas. Para los gobiernos locales, para facilitar la gestión, quieren adquirir casas completas, y esta proporción es aún menor».
«¿Tienen los promotores inmobiliarios casas terminadas pero no vendidas? Sí, pero generalmente son las últimas unidades, y están dispersas en diferentes edificios, lo que hace que la adquisición sea aún más difícil», señaló Lu Ting. Los fondos en sí mismos también tienen un costo, y para los gobiernos locales, también enfrentan el problema del costo y la cantidad de fondos. Por lo tanto, la adquisición no es fácil.
«Algunos también dicen que si no es fácil adquirir casas terminadas, entonces se deberían adquirir casas sin terminar. Las casas sin terminar se dividen en dos categorías, una es la que ya se ha vendido, lo que ha llevado al problema de la entrega garantizada de viviendas. La otra es la que no se ha terminado, y si adquirimos casas sin terminar, sería mejor enfrentar directamente el problema de la entrega garantizada de viviendas», dijo Lu Ting.
La serie «Los economistas dan consejos sobre la economía china de 2025» es un importante programa de diálogo lanzado por la Red de Observadores antes de las «Dos Sesiones» nacionales, que se centra en las preocupaciones del público en muchas áreas como la expansión de la demanda interna, el impulso del consumo, el comercio exterior y la inversión extranjera, el mercado de valores y el mercado inmobiliario, las nuevas fuerzas productivas de calidad, la revitalización rural y el desarrollo de alta calidad, e invita a varios economistas de renombre a predecir y dar consejos sobre la economía china de 2025. Por favor, preste atención.
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