観察者網｜「デベロッパーが多くの家を建てて売れ残ったのではなく、多くの家を売ったのにまだ完成していない」

在庫住宅の買収は、不動産市場の安定において重要な役割を果たしていますが、2024年の各地の買収の全体的な進捗状況を見ると、速度はまだ遅いです。その理由は？

最近、野村証券の中国チーフエコノミストである陸挺氏は、観察者網の「エコノミストが提言する2025年の中国経済」対話の中で、買収は容易ではないと述べ、この問題の背後には、非常に重要で特殊な制度的背景が存在すると指摘しました。

陸挺氏は、「多くの人は、不動産市場は普段見ている様々な市場と同じで、供給が需要を上回れば、開発業者が多くの家を建てて売れ残っていると考えるでしょう。実際にはそうではありません。不動産市場は、先物市場のようなもので、なぜなら、我々には予約販売制度があるからです。」と述べました。

陸挺氏は、今回の不動産縮小以前には、新築住宅の90％が予約販売だったと指摘し、「つまり、あなたにお金を払い、2、3年後に家をくれるということです。この間には融資が関係してきます。」と述べました。

「この市場は、お金を払ってすぐに商品を受け取るというものではないため、問題が発生します。実際には、供給が需要を大きく上回っているのではなく、需要はすでにそこにあり、私はすでに家を買っていて、お金も払いましたが、家は予定通りに品質と量を確保して建てられていません。」と陸挺氏は述べています。

「そして、買収の問題を見てみると、本当にそんなに多くの完成した家を買収できるのか？実際にはそうではありません。」と陸挺氏は指摘し、「現在、非常に重要な問題は、開発業者が多くの家を建てて売れ残っているのではなく、開発業者が多くの家を売ってまだ完成していないということです。」と述べました。

昨年5月、中国人民銀行は、地方の買収を支援するために3000億元の保障性住宅再融資を設定すると発表しました。陸挺氏は、「当時、私はこの買収資金はなかなか使われないだろうと予想していました。なぜなら、中国人民銀行は地方政府の買収に非常に高い基準を設定しており、完成した家が必要ですが、完成した家は少ないからです。地方政府にとっては、管理を容易にするために、棟ごとの家を買い取りたいと考えていますが、この割合はさらに少なくなります。」と述べています。

「開発業者の手元には、すでに完成しているが売れていない家があるのか？あります。しかし、一般的には、すべて売れ残りの物件で、様々な建物に散らばっており、このような買収はさらに難しくなります。」と陸挺氏は指摘し、資金自体にもコストがかかり、地方政府にとっても、資金コストと資金量の問題に直面していると述べています。そのため、買収は容易ではありません。

「完成した家の買収が難しいなら、完成していない家を買収すればいいという人もいます。完成していない家は2種類あり、1つはすでに売却されており、これが住宅引き渡し問題につながります。もう1つは未完成で、もし未完成の家を買収するなら、住宅引き渡し問題に直接向き合う方が良いでしょう。」と陸挺氏は述べています。

「エコノミストが提言する2025年の中国経済」シリーズは、観察者網が全国「両会」前に発表した重要なシリーズ対話番組で、内需拡大、消費喚起、対外貿易と外資、株式市場と不動産市場、新質の生産力、農村振興、質の高い発展など、多くの分野における国民の関心事について、多くの著名なエコノミストを招き、2025年の中国経済を展望し、提言を行っています。ご注目ください。