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突然ですが、多くの都市の財政が、ほとんど立ち行かなくなっています。
マスクの影響、PCR検査の費用が高すぎる、収入が縮小しているからです。
しかし、主な原因は、地方財政の大部分を占める土地が、高値で売れず、売れなくなっていることです。
過去10年間の財務省のデータによると、
2017年以降、中国の土地使用権譲渡金が地方財政総収入に占める割合は年々上昇し、30％を下回ったことはありません。
特にここ2年間は、土地財政への依存度がピークに達し、その割合は40％を超えています。
2020年、土地譲渡金が地方財政に占める割合は43.59％。
021年、41.81％。
どういうことでしょうか？
これは、地方財政がほとんど土地売却収入に支えられており、各地の土地売却収入が地方財政の命綱を握っていることを意味します。
不幸なことに、周知の通り、市場の状況や不動産会社のせいで、過去1年間、全国の土地売却状況はかなり悪いです。
土地売却収入が急減し、財政収入が大幅に減少したため、貧困も当然のことです。
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2022年の土地市場はどの程度悪いのでしょうか？全国の土地取引量は、過去10年間で最低です！
今年発表された全国の土地取引データを見てみましょう。
2022年、全国の土地取引の計画建築面積は約6.2億平方メートルで、前年比31％減となり、過去10年間で最低となりました。
2022年、土地譲渡金収入は約3.4兆元で、同様に前年比31％減少しました。
そのうち、一線都市：前年比19％減、二線都市：35％減、三四線都市：31％減。
図のように、これは2013年から2022年までの過去10年間の全国の土地取引状況です。
2022年の全国の土地販売計画建築面積は、過去10年間で最低です！
2022年の全国の土地取引計画建築面積は、過去10年間で最低です！
具体的に見てみると、
年間土地譲渡金が1000億元以上の都市は、全国で6都市のみです。
——上海、杭州、北京、南京、成都、広州。
全国の取引建築面積が1000万平方メートル以上の都市は、全国で4都市のみです。
——上海、杭州、成都、長沙。
平均プレミアム率が高い、8％を超える都市は2都市のみです。
——深セン、合肥。
ですから、上海、杭州、深セン、成都、合肥、北京を除いて、全国の他の都市の土地市場は楽観的ではありません。
特に北方では、北京を除いてすべて重傷を負っています。
例えば、天津、済南、青島、瀋陽、長春、武漢、鄭州など、年間を通じて土地市場は非常に冷え込んでおり、プレミアム地塊は10％未満です。
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さらに、一部の都市では、どの程度悪いのでしょうか？土地は誰も欲しがりません。
大規模な土壌オークションを行い、土地紹介会を開催しましたが、多くの地塊は、一度売れず、二度売っても売れません。
この図を見てください。これは2022年通年の22都市の集中土壌オークションの供給完了状況です。
1、最もパフォーマンスの良い合肥：供給計画達成率は全国1位、平均プレミアム率は全国2位。
合肥という都市は、土地管理の面で常に非常に優れており、過去の市場が好調で、全国の土地価格が高騰し、各都市が土地を売って資金を集めていたときでも、合肥の土地供給は常に少なく、ペースの把握が非常に優れています。
これにより、2017年から2021年まで、合肥の主要都市の土地売却量は常に少なく、販売中のプロジェクトは常に需要が供給を上回り、不動産市場も最も持続的でした。
2、年間供給計画を上回った都市は4都市：合肥の他に、無錫、アモイ、上海があり、供給達成率は100％を超えています。**
3、2022年の全国供給計画達成率が最も低い都市：
青島、供給達成率46％。
鄭州、供給達成率38％。
北京、供給達成率36％。
済南、武漢、供給達成率35％。
瀋陽、供給達成率25％。
長春、供給達成率16％。
重慶、供給達成率16％。
さらに、天津と長春は、入札不成立率が非常に高く、33％を超え、3分の1以上の土地が入札不成立となりました。
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最も悲惨な長春は、どの程度悲惨なのでしょうか？土地を掛けることさえできません！
データを見てみましょう。
2022年、長春は合計5つの土地を発売し、総面積は32.22万平方メートル、計画建築面積は60.63万平方メートル、販売価格は3613元/平方メートルでした。
実際に取引されたのは3つの土地で、取引用地面積は12.77万平方メートル、取引建築面積は25万平方メートル、取引床面積平均価格は3130元/平方メートル、土地譲渡金は7.8億元でした。
全国22都市の集中土壌オークションの中で、長春はどのレベルにあるのでしょうか？
年間土地譲渡金が最も低く、10億元未満の都市はここだけです！
年間土地供給量が最も低く、取引量が最も低く、集中土壌オークションでは3つの商業住宅地しか売れませんでした！
取引床面積価格が最も低く、床面積平均価格が3130元/平方メートルしかない都市もここだけです！
入札不成立率が最も高く、40％に達しました！
この面、味わってください、詳しく見てください。
他の都市では、一度の集中土壌オークションで少なくとも10以上の地塊、さらには数十の地塊を掛けており、大したことはありませんが、底を打って、本当に不動産会社が購入を希望しない地塊がある場合は、入札前に急いで中止して取り下げることがよくあります。
しかし、長春はどの程度臆病なのでしょうか？
他の都市では、一度の集中土壌オークションで少なくとも10以上の地塊、さらには数十の地塊を掛けていますが、長春では、1年間の集中土壌オークションで5つの商業住宅地を掛けており、そのうち3つは底値で取引され、残りの2つは企業からの申し込みがなかったため、入札不成立となりました。
そして、これらの誰も欲しがらない入札不成立の地塊は、遠郊ではなく、指標が十分でないわけでもありません。例えば、2回目のバッチの寛城長新ブロックの土地は、周辺の地下鉄4号線、3号線が放射状に広がっており、周辺3キロメートル以内には、省重点小学校、市重点中学校、三甲病院、万達広場などすべてが揃っていますが、それでも不動産会社は購入を希望しません。
さらに重要なのは、長春の土地財政への依存度が、全国でもトップクラスであることです。
もう一つのデータを見てみましょう。
2020年、長春の土地財政依存度は155％に達し、仏山に次いで全国2位でした。
この年、長春の土地売却収入は683億元、一般公共予算収入は440.4億元でした。
この4年間を振り返ってみましょう。
2019年、長春の商業住宅地の譲渡は79件、面積は769万平方メートルでした。
2020年、土地譲渡は95件、面積は815万平方メートルでした。
2021年、土地譲渡は112件、面積は886万平方メートルでした。
2022年、土地譲渡は3件、面積は12.77万平方メートルでした。
現在、土地が売れず、財布は空っぽになるしかありません。
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さらに残酷な事実は、
——各地の実際の土地市場は、データが示すよりもはるかに冷え込んでいるということです。
この中には、地方の都市投資という重要な要素があります。
過去1年間、多くの都市は多くの土地を掛けて、多くの土地を売ったように見えましたが、実際には、地方の都市投資が底を支えている以外に、他のデベロッパーはほとんど土地を取得していません。
これが、データの背後に隠された、さらに恐ろしい真実です——
地方の都市投資が土地を取得しても開発しないため、意味がありません。
信じなければ、見てください。
2021年、地方の国有資産が取得した土地は合計430件で、市場に参入したプロジェクトはわずか42件で、市場参入率はわずか10％でした。
2022年1月から10月まで、地方の国有資産が取得した土地は580件で、市場に参入したプロジェクトはわずか8件で、市場参入率はわずか1％でした。
なぜ土地を取得しても開発しないのでしょうか？
ほとんどの都市投資は、任務を背負って参入しており、土地市場を活気づけ、地方財政収入を少なくとも見栄えよくするため、そしてさらに…
もう言いません。
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2022年、本当に大変でしたね、皆さんお疲れ様でした！
一部の内容は機密性が高く、公開して話すには適していません。皆さんご理解ください。
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