1
De repente, las finanzas de una gran cantidad de ciudades se han vuelto tan pobres que apenas pueden llegar a fin de mes.
Debido a la influencia de las mascarillas, debido al gasto excesivo en pruebas de ácido nucleico y debido a la contracción de los ingresos.
Pero la razón principal es que: la tierra, que representa una gran parte de las finanzas locales, no se vende a un buen precio ni se vende bien.
Según los datos del Ministerio de Hacienda de los últimos diez años,
A partir de 2017, la proporción de los ingresos totales de las finanzas locales provenientes de la venta de derechos de uso de la tierra ha aumentado año tras año, nunca inferior al 30%.
Especialmente en los últimos dos años, la dependencia de las finanzas de la tierra ha alcanzado su punto máximo, representando más del 40%:
En 2020, la venta de derechos de uso de la tierra representó el 43,59% de las finanzas locales;
En 2021, representó el 41,81%;
¿Qué concepto es este?
Esto significa que las finanzas locales dependen casi por completo de los ingresos de la venta de tierras, y los ingresos de la venta de tierras en varias regiones han agarrado firmemente el sustento de las finanzas locales.
Desafortunadamente, como todos sabemos, debido a las condiciones del mercado y a las empresas inmobiliarias, la venta de tierras en todo el país ha sido bastante mala en el último año.
La caída repentina de los ingresos de la venta de tierras y la gran disminución de los ingresos fiscales no son sorprendentes.
2
¿Qué tan mal estaba el mercado de tierras en 2022? ¡El volumen de transacciones de tierras en todo el país fue el más bajo en los últimos 10 años!
Veamos un grupo de datos de transacciones de tierras en todo el país para todo el año que acaban de ser publicados:
En 2022, el área de construcción planificada de las transacciones de tierras en todo el país fue de aproximadamente 620 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 31%, alcanzando el punto más bajo en los últimos 10 años;
En 2022, los ingresos de la venta de derechos de uso de la tierra fueron de aproximadamente 3,4 billones de yuanes, también una disminución interanual del 31%;
Entre ellos, las ciudades de primer nivel: una disminución interanual del 19%, las ciudades de segundo nivel: una disminución del 35%, y las ciudades de tercer y cuarto nivel una disminución del 31%.
Como se muestra en la figura, esta es la situación de las transacciones de tierras en todo el país en los últimos diez años, de 2013 a 2022.
¡El área de construcción planificada de tierras lanzadas en todo el país en 2022 fue la más baja en los últimos diez años!
¡El área de construcción planificada de tierras transadas en todo el país en 2022 fue la más baja en los últimos diez años!
Específicamente, veamos,
Solo 6 ciudades en todo el país tienen ingresos de venta de derechos de uso de la tierra de más de 10 mil millones de yuanes:
——Shanghái, Hangzhou, Beijing, Nanjing, Chengdu, Guangzhou.
Solo 4 ciudades en todo el país tienen un área de construcción transada de más de 10 millones de metros cuadrados:
——Shanghái, Hangzhou, Chengdu, Changsha.
Solo 2 ciudades tienen una tasa de prima promedio más alta, superior al 8%:
——Shenzhen, Hefei.
Así que ya ves, aparte de Shanghái, Hangzhou, Shenzhen, Chengdu, Hefei y Beijing, el mercado de tierras en otras ciudades no es optimista.
Especialmente en el norte, aparte de Beijing, todas las regiones del norte están gravemente heridas.
Por ejemplo, Tianjin, Jinan, Qingdao, Shenyang, Changchun, Wuhan, Zhengzhou, etc., el mercado de tierras durante todo el año es extremadamente frío, y las parcelas con prima representan menos del 10%.
3
¿En qué medida están mal algunas ciudades? Nadie quiere la tierra en absoluto.
Organizar una subasta de tierras a gran escala y organizar una conferencia de promoción de tierras, pero muchas parcelas, todavía no se venden después de una venta, y aún no se venden después de dos ventas.
Mira esta imagen, esta es la situación de finalización del suministro de tierras de las 22 ciudades en subastas centralizadas de tierras en 2022.
1. El mejor desempeño de Hefei: la tasa de finalización del plan de suministro de tierras es la número uno en el país, y la tasa de prima promedio es la número dos en el país.
La ciudad de Hefei siempre ha sido muy buena en el control de tierras. Incluso en el pasado, cuando las condiciones del mercado eran buenas, los precios de la tierra en todo el país aumentaron considerablemente y varias ciudades estaban vendiendo tierras frenéticamente para obtener fondos, el suministro de tierras de Hefei no ha sido mucho, y el ritmo se ha controlado muy bien.
Esto ha llevado a que la cantidad de tierras vendidas en la ciudad principal de Hefei no haya sido mucha de 2017 a 2021, los proyectos en venta siempre han estado en escasez y el mercado inmobiliario también ha sido el más duradero.
2. Hay 4 ciudades que han completado el plan de suministro de tierras en exceso durante todo el año: además de Hefei, también Wuxi, Xiamen y Shanghái, y la tasa de finalización del suministro de tierras supera el 100%.**
3. Las ciudades con la peor tasa de finalización del plan de suministro de tierras en todo el país en 2022:
Qingdao, con una tasa de finalización del suministro de tierras del 46%;
Zhengzhou, con una tasa de finalización del suministro de tierras del 38%;
Beijing, con una tasa de finalización del suministro de tierras del 36%;
Jinan, Wuhan, con una tasa de finalización del suministro de tierras del 35%;
Shenyang, con una tasa de finalización del suministro de tierras del 25%;
Changchun, con una tasa de finalización del suministro de tierras del 16%;
Chongqing, con una tasa de finalización del suministro de tierras del 16%;
Además, tanto Tianjin como Changchun tienen una tasa de fracaso de subasta extraordinariamente alta, superior al 33%, más de un tercio de las tierras han fracasado en la subasta.
4
La más trágica es Changchun, ¿hasta qué punto es trágica? ¡Ni siquiera se atreven a colgar la tierra!
Veamos un grupo de datos:
En 2022, Changchun lanzó un total de 5 parcelas de tierra, con una superficie total de 322.200 metros cuadrados, un área de construcción planificada de 606.300 metros cuadrados y un precio de suelo de 3.613 yuanes/metro cuadrado;
Se transaron 3 parcelas de tierra, con una superficie de tierra transada de 127.700 metros cuadrados, un área de construcción transada de 250.000 metros cuadrados y un precio medio de suelo transado de 3.130 yuanes/metro cuadrado, con ingresos de venta de tierras de 780 millones de yuanes;
¿Cuál es el nivel de Changchun entre las 22 ciudades con subastas centralizadas de tierras en todo el país?
¡Los ingresos de venta de tierras más bajos durante todo el año, y también la única ciudad con menos de 1 mil millones de yuanes!
¡El volumen de suministro de tierras más bajo durante todo el año, el volumen de transacciones más bajo, y solo se vendieron 3 parcelas de tierra comercial y residencial en la subasta centralizada!
¡El precio medio de suelo transado más bajo, y también la única ciudad con un precio medio de suelo de solo 3.130 yuanes/metro cuadrado!
¡La tasa de fracaso de la subasta más alta, alcanzando el 40%!
Esta alineación, la saboreas, la saboreas cuidadosamente.
Otras ciudades cuelgan al menos diez o incluso docenas de parcelas en una subasta centralizada, o como máximo investigan un poco, y si realmente no hay empresas inmobiliarias dispuestas a comprar la tierra, es muy común cancelar y retirar la subasta apresuradamente antes de la subasta.
Pero, ¿hasta qué punto es cobarde Changchun?
Otras ciudades cuelgan al menos diez o incluso docenas de parcelas en una subasta centralizada, Changchun solo colgó 5 parcelas de tierra comercial y residencial en subastas centralizadas en un año, de las cuales 3 se transaron al precio base, y las otras 2 fracasaron en la subasta debido a que ninguna empresa se inscribió.
Y estas parcelas de tierra que nadie quiere y fracasan en la subasta no están en las afueras, ni tienen indicadores insuficientes, como la tierra del bloque de Changxin en el segundo lote, el metro de la línea 4 y la línea 3 pueden irradiar, y en un radio de 3 kilómetros, hay escuelas primarias clave provinciales, escuelas secundarias clave municipales, hospitales de clase A, Plaza Wanda, etc., pero aun así, ninguna empresa inmobiliaria está dispuesta a comprar.
Lo más importante es que la dependencia de Changchun de las finanzas de la tierra es una de las más altas del país.
Veamos otro grupo de datos:
En 2020, la dependencia de Changchun de las finanzas de la tierra fue tan alta como el 155%, solo superada por Foshan, ocupando el segundo lugar en el país.
Ese año, los ingresos de Changchun por la venta de tierras fueron de 68.3 mil millones de yuanes, y los ingresos presupuestarios públicos generales fueron de 44.04 mil millones de yuanes;
Revisemos los últimos cuatro años:
En 2019, Changchun vendió 79 parcelas de tierra comercial y residencial, con una superficie de 7,69 millones de metros cuadrados;
En 2020, se vendieron 95 parcelas de tierra, con una superficie de 8,15 millones de metros cuadrados;
En 2021, se vendieron 112 parcelas de tierra, con una superficie de 8,86 millones de metros cuadrados;
En 2022, se vendieron 3 parcelas de tierra, con una superficie de 127.700 metros cuadrados;
Hoy en día, la tierra no se vende, y la bolsa de dinero solo puede estar vacía.
5
Un hecho aún más cruel es que:
——El mercado de tierras real en varias regiones es mucho más frío de lo que muestran los datos.
Hay un factor clave aquí, que son las inversiones de las ciudades locales.
En el último año, muchas ciudades también parecían haber colgado muchas tierras y vendido muchas tierras, pero de hecho, aparte de que las inversiones de las ciudades locales intervinieron para respaldar, básicamente no hubo otros promotores que entraran para comprar tierras.
Esta es la verdad más indignante que se esconde bajo la apariencia de los datos——
Porque las inversiones de las ciudades locales compran tierras pero no las desarrollan, lo cual no tiene sentido.
Si no lo crees, mira:
En 2021, las inversiones estatales locales compraron un total de 430 parcelas de tierra, y solo 42 proyectos entraron en el mercado, con una tasa de entrada del 10%;
De enero a octubre de 2022, las inversiones estatales locales compraron 580 parcelas de tierra, y solo 8 proyectos entraron en el mercado, con una tasa de entrada del 1%;
¿Por qué no se desarrollan las tierras compradas?
Porque la gran mayoría de las inversiones de las ciudades entran con una tarea, para que el mercado de tierras parezca más animado, para que los datos de ingresos fiscales locales se vean al menos bien, y para…
Olvídalo, no diré más.
6
¡2022, realmente no fue fácil, gracias a todos!
Algunos contenidos son sensibles y no deben ser discutidos públicamente, creo que todos entienden.
Descubre más desde 自由档案馆
Suscríbete y recibe las últimas entradas en tu correo electrónico.