潘石屹｜私の反省 – 自由档案馆

ここ数日、友人たちと集まると、話題はいつも不動産の大事に集中し、その損失は数兆円規模で計算され、業界全体がほぼ崩壊寸前です。この出来事が無数の家庭と社会全体にもたらした傷は、回復に数年、あるいは十数年かかるかもしれません。

メディアの報道によると、関係者はすでに罪を認め、悔い改めました。これらの年月に経験した多くの場面が、今も目の前にあります。今日に至るまで、私たち不動産関係者は、そこから何を学んだのかをよく考えるべきです。30年以上の道のりを振り返り、この「授業料」は高すぎたと直視しなければなりません。

専門家のコメントや反省をいくつか読みましたが、それぞれに道理があります。しかし、問題の根本原因は何でしょうか？私の言うことが必ずしも正しいとは限りませんが、これらの年月に経験し、見てきたことを率直に話したいと思います。

福利厚生住宅から商品住宅へ

30年前、中国にはまだ本当の意味での不動産市場はありませんでした。当時は住宅は単位からの割り当てでした。商品住宅は当初、経済特区にのみ登場し、その後「外販住宅」と呼ばれる商品住宅が登場し、外販許可証が必要で、主に香港、マカオ、台湾の同胞や外国人に販売されました。1998年は転換点であり、国は福利厚生住宅をやめ、商品住宅に切り替えることを決定しました。

しかし、最初の数年間は、市場はなかなか立ち上がりませんでした。多くの都市は閑散としており、政府も企業も焦っており、誰もが模索しており、誰もが不安を抱えていました。当時、私たち数人の不動産業者は、政府から対策について話し合うために頻繁に呼ばれました。正直なところ、私たち自身も理解しておらず、話していることはすべて半可通のことでした。

当時、香港に行くたびに、私たちは必死に学びました。各物件の販売パンフレットを集め、モデルルームや模型を撮影し、彼らの販売方法や専門用語を学びました。「住宅ローン」「物件」「販売開始」などの言葉は、その時に香港の人々から学んだものです。

振り返ってみると、学習自体に問題はありませんでした。問題は、その後、高レバレッジ、高回転率というやり方も学び、それが国内ですぐに味が変わり、形が変わってしまったことです。

住宅ローンと制御不能なレバレッジ

住宅購入を刺激するために、銀行は住宅購入者に融資を提供し始めました。つまり「住宅ローン」です。当時、私もこの方向を支持していました。その理由は、住宅購入者に融資することは、開発業者に融資するよりも良いからです。なぜなら、住宅購入者は実際に家を買う人であり、リスクは比較的制御可能だからです。

最初は5割の頭金、つまり1倍のレバレッジでした。しかし、市場のパフォーマンスは政府と銀行の期待とは大きく異なり、そこで頭金比率が次々と引き下げられ、4割、3割、2割となり、レバレッジはますます高くなりました。次に、荒唐無稽なことが起こり始めました。一部の不動産業者と銀行が手を組み、5％の頭金で、つまり、借りたお金は自分のポケットから出したお金の19倍でした。さらに荒唐無稽なことに、「ゼロ頭金」が提案されました。

当時、中央テレビには「対話」という番組があり、放送開始後まもなくゼロ頭金に関する回が放送され、私はゲストとして招待されました。私は明確に反対し、私の見解は次のとおりでした。ゼロ頭金のレバレッジは無限大であり、一銭も出さずに家を買うことができ、すべて他人の金でギャンブルをしており、リスクは底なしです。しかし、番組が放送されたとき、私が言ったことはすべてカットされました。

このことは私に深い感銘を与えました。地方は成長を必要とし、銀行は融資を必要とし、企業は家を売る必要があり、誰もが本当に焦っており、レバレッジはこうして一層ずつ積み重ねられていきました。

「土地銀行」

同時に、不動産業者も必死に方法を考え、コンセプトを作り、企画報告書を出しました。当時、協会が「不動産プランナー」の資格を発行しており、このやり方はすでに非常に一般的でした。その中で大きな影響を与えたコンセプトの1つは、海外から持ち込まれた「土地銀行」であり、これは、誰が多くの土地を保有しているか、誰の「土地銀行」の規模が大きいか、上場しやすく、株式や債券を発行できるという意味でした。投資銀行のアナリストも次々と報告書を書き、後押ししました。

開発業者が大量の土地を保有するやり方は、地方政府が土地財政を行う必要性にも合致していました。土地譲渡収入はすぐに多くの地方財政の重要な収入源となりました。複数の勢力が同じ方向に力を注ぎ、すぐに1つの不動産業者の土地保有が1億平方メートルを超えました。遅れた開発業者も必死に追いかけ、遅れをとることを恐れました。

数年のうちに、業界競争は、誰がより良い家を建て、より良く売るかではなく、誰がより多くの土地を取得し、より速く資金調達し、より激しく拡大するかを競うようになりました。業界は急速に膨張しただけでなく、それを中心に動く一連のエコシステムも生み出しました。不動産メディアは1つの業界となり、仲介代理店は1つの業界となり、さまざまな金融商品や企画コンサルティングも繁栄しました。そのような雰囲気の中では、良いことしか言えず、問題点を指摘することはできませんでした。誰かが疑問を呈すると、異端者となり、「カラスの口」となりました。不動産業界はこうして制御不能になりました。

ポンジスキーム

その後、専門家や政府も問題の深刻さに気づきました。しかし、かなりの期間、焦点は「住宅価格の上昇が速すぎる」ことに置かれていました。社会では、住宅価格収入比や賃料利回りの議論に多大なエネルギーが費やされました。

住宅価格の高さはもちろん問題ですが、それは最も核心的な問題ではありません。本当の問題は、不動産の背後にある運営モデルにあります。運営モデルが正常に戻れば、住宅価格は自然に合理的な水準に戻ります。

このモデルとは何でしょうか？開発業者は、今日の家の販売代金で昨日の穴を埋めながら、販売前の回収に頼って生きています。企業は、新しいお金を借りて古い債務を返済することで回転しています。地方政府は土地を売って生活しており、主観的に土地価格を押し上げる傾向があります。住宅購入者は、住宅価格が常に上昇すると信じており、家を買うのは住むためではなく、転売して儲けるためです。

この4つが一緒になると、どれか1つが途絶えると、他のものもそれに続きます。業界は表面上は繁栄しているように見えますが、実際にはますます脆弱になり、ますます後からお金を出す人、その後の資金調達が追いつくこと、価格の期待が上昇し続けることに依存して、前の約束と穴を埋めなければなりません。

もちろん、家は実在するものであり、人は常に家に住まなければならないので、すべての不動産売買を一緒くたにすることはできません。しかし、認めなければならないのは、かなりの期間、一部の不動産会社のやり方が、すでに「ポンジスキーム」と変わらないということです。それを支えているのは、安定した経営と真のキャッシュフローではなく、次の資金調達、次の買い手、次の価格上昇です。これらが同時に途絶えると、連鎖は崩壊します。

わかりやすく言うと、これは太鼓を叩いて花を渡すようなものです。専門用語で言うと、ポンジスキームです。

離脱できるのは常に少数派

2004年、2005年頃、不動産は活況を呈していました。ある不動産フォーラムで、私は発言の中で、ある会社のビジネスモデルに問題がある可能性があると述べました。フォーラム後、その会社の社長は私を食事の席から呼び出し、人里離れた場所で、非常に厳しい口調で私に警告しました。「あなたは今後、私たちの会社のビジネスモデルについて話さないでください！」

私は黙っていました。

しばらくして、彼は少し和らいだ口調で、「あなたは先ほど、小規模権利住宅について話しましたが、とても良かったです。あなたは今後、小規模権利住宅について話してください」と言いました。私は沈黙を続け、一言も言いませんでした。

それ以来、私は彼との気まずさを避けるために、できるだけ彼を避けるようにしました。その後、彼は何度か人に伝言を頼みましたが、意味は同じでした。彼らの土地銀行とビジネスモデルについて話さないでください。

その後、私は次第にこれらの不動産業者から歓迎されない人になり、一部の都市の政府からもあまり歓迎されなくなりました。率直に言って、私は彼らの飯の種を壊す人になったからです。メディアでは、控えめに「異端の不動産業者」と呼ばれ、陰ではカラスの口と呼ばれていました。

あの頃、不動産が賑わっていた頃、さまざまな組織、協会、商工会議所、連盟が設立され、その数は多岐にわたりました。彼らは私の参加を歓迎せず、もっともらしい理由は、私たちの会社の規模が十分ではないということでした。ある時、上海で会議があり、何かの連盟の年次総会でしたが、名前は覚えていません。会議の背景ボードには私たちの会社名がなく、後で仮に印刷して貼り付けました。

もう一つ、さらに印象的な経験があります。その会社は、北京の銀河SOHOにある私たちの家を借りて、彼らの物件を販売するために使用し、外には長い列ができていました。私は帽子をかぶり、つばを深く下げました——正直なところ、彼らに見つけられて追い出されるのではないかと少し心配でした。私は2人の同僚を連れて、販売所に押し入りました。目にしたのは簡単なものでした。各人が最初に5万元を支払い、部屋番号を受け取り、その部屋番号自体が売りに出され始めました。

この光景を見て、私は理解しました。多くの並んでいる人々は、家を買って住むためではなく、それが上昇するとデフォルトで信じており、常に誰かがより高い価格で引き継ぐだろうと。安全に出た後、同僚は私に感想を尋ねました。私は4つの言葉を言いました。ポンジスキーム。

当時、長い列を作っていた人々は、すべて投機家だとは言えません。多くの人々は、永遠に上昇し続けるように見える連鎖に巻き込まれただけです。その連鎖の中で、誰もが太鼓の音が止まる前に離脱できると思っていました。しかし、最後に本当に離脱できるのは、常に少数派です。

啓示：誠実さは最低限のライン

30年が経ち、多くのことが起こりました。今日、中国の不動産がこの状況に至ったのは、一部の不動産業者のせいだけではありません。具体的な罪状は、司法機関が認定しています。しかし、業界の観点から見ると、これらの企業が最終的にたどり着いた道は、4つの言葉で要約すると、ポンジスキームです。もちろん、この段階に至ったのは、企業だけの問題ではなく、制度、金融、地方財政、企業の拡大、社会の期待が共同で作用した結果です。

私たちは当初、本当に何も理解していませんでした。ゼロからスタートし、他人から学び、香港の人々から学び、試行錯誤しました。この過程で間違いを犯し、回り道をすることは、本来避けられないことです。企業の経営が失敗しても恐ろしくはありません——誠実さの最低限のラインを守る限り、最悪の結果は会社の倒産であり、損失は主に自分自身が負担し、他人、経済、社会にそれほど大きな損害を与えることはありません。

本当に致命的なのは、業界が徐々に誠実さから逸脱し、ビジネスモデルを、不断のレバレッジ、不断の資金調達、不断の受け皿探しの上に構築することです。さらに危険なのは、一部の人々が意図的に仕掛けを作り、幻想を生み出し、ますます多くの人々を巻き込んでいることです。この段階に至ると、誤りはもはや企業自身の誤りではなく、損害は金融、地方財政、一般家庭、社会全体に広がります。

結局のところ、誠実さは最低限のラインです。この最低限のラインを守れば、たとえ間違いを犯しても、修正の余地はあります。この最低限のラインを失えば、どんなに大きな業界、どんなに高い成長であっても、最後には一夜にして崩壊する可能性があります。

最後に

反省は前進するためです。

公開データによると、不動産はすでに47ヶ月連続で下落しています。いつ回復できるのでしょうか？私は、まずこれらの遺留問題をできるだけ早く処理する必要があると思います。まるで人が病気になったら、薬を飲むべきならすぐに薬を飲み、手術が必要ならすぐに手術をするべきで、先延ばしにすべきではありません。長引けば長引くほど、病状は重くなり、回復も難しくなります。病因を明確に診断し、真剣に治療を開始してこそ、不動産は底を打って回復する可能性があります。

不動産市場が回復するためには、最も重要なのは信頼です。遺留問題を処理する際には、住宅購入者を第一に考えなければなりません。彼らは私たちの開発業者にすべての信頼を託しました。住宅ローンの契約は、銀行、開発業者、住宅購入者の3者が一緒に署名したものです。家を売る際、私たちの開発業者の決まり文句は「五つの証書がすべて揃っている」——4つの赤い印章が付いた証書と、国章が付いた証書です。これらの証書自体が、政府による一種の裏付けです。家を買ったのに家が手に入らない場合、市場の信頼は完全に失われ、不動産の回復も始まりません。

こんなに長く下落しているので、もう先延ばしにはできません。しかし、治療を急かすだけでは十分ではなく、根本的には誠実さを取り戻し、誠実さに基づいて信頼を築き、「良い家」を誠実さに基づいて建設する必要があります。私たちはこの日が早く来ることを願っています。