En los últimos días, mis amigos y yo hemos estado reunidos, y las conversaciones siempre giran en torno a los grandes problemas en el sector inmobiliario, con pérdidas que se calculan en billones, y toda la industria está al borde del colapso. El dolor que esto ha causado a innumerables familias y a toda la sociedad puede tardar años o incluso décadas en sanar lentamente.
Al ver los informes de los medios, los implicados han confesado y se han arrepentido. Muchas escenas de lo que ha sucedido en los últimos años siguen presentes en mi mente. Al llegar a este punto, los que nos dedicamos al sector inmobiliario deberíamos reflexionar sobre lo que hemos aprendido de todo esto. Debemos afrontar el camino recorrido durante más de treinta años, y esta «matrícula» es demasiado cara.
He leído algunos comentarios y reflexiones de expertos, y todos tienen sentido. Pero, ¿cuál es la raíz del problema? Puede que no tenga razón, pero solo quiero expresar con sinceridad lo que he experimentado y visto en los últimos años.
De la vivienda de bienestar a la vivienda comercial
Hace treinta años, China no tenía un mercado inmobiliario real. En aquel entonces, la vivienda dependía de la asignación de la unidad. La vivienda comercial apareció por primera vez en las zonas económicas especiales, y luego hubo un tipo de vivienda comercial llamada «vivienda de venta externa», que requería un permiso de venta externa y se vendía principalmente a compatriotas de Hong Kong, Macao y Taiwán, y a extranjeros. 1998 fue un punto de inflexión: el Estado decidió dejar de proporcionar viviendas de bienestar y cambiarlas por viviendas comerciales.
Pero en los primeros años, el mercado no despegaba. Muchas ciudades estaban desiertas, el gobierno estaba ansioso, las empresas también estaban ansiosas, todos estaban explorando, y nadie sabía qué hacer. En aquel entonces, varios promotores inmobiliarios éramos invitados a menudo por el gobierno para discutir contramedidas. Para ser sincero, nosotros mismos no entendíamos, y solo decíamos cosas a medias.
En aquel entonces, cada vez que íbamos a Hong Kong, estudiábamos desesperadamente: recogíamos folletos de ventas de cada proyecto, tomábamos fotos de casas piloto y modelos, aprendíamos sus métodos de venta y su jerga. Términos como «hipoteca», «proyecto inmobiliario» y «apertura de ventas» fueron aprendidos de los hongkoneses en aquel entonces.
Mirando hacia atrás, no hay problema con el aprendizaje en sí. El problema es que luego también aprendimos el enfoque de alto apalancamiento y alta rotación, y rápidamente cambió de sabor y se desvió en China.
Hipotecas y el apalancamiento descontrolado
Para estimular la compra de viviendas, los bancos comenzaron a proporcionar préstamos a los compradores de viviendas, es decir, «hipotecas». Yo también apoyé esta dirección en ese momento, con la razón de que: es mejor dar préstamos a los compradores de viviendas que a los promotores, porque los compradores de viviendas son las personas que realmente quieren comprar una casa, y el riesgo es relativamente controlable.
Al principio, el pago inicial era del 50%, es decir, un apalancamiento de una vez. Pero el desempeño del mercado estaba muy lejos de las expectativas del gobierno y los bancos, por lo que la proporción del pago inicial se redujo una y otra vez, 40%, 30%, 20%, y el apalancamiento era cada vez mayor. A continuación, comenzaron a ocurrir cosas absurdas: algunos promotores inmobiliarios y bancos se unieron para hacer un pago inicial del 5%, es decir, el dinero prestado era 19 veces el dinero que ellos mismos pagaban. Lo más absurdo es que alguien propuso un «pago inicial cero».
En aquel entonces, la Televisión Central de China tenía un programa llamado «Diálogo», y poco después de su emisión, hizo un programa sobre el pago inicial cero, y me invitaron a ser invitado. Me opuse claramente, y mi punto de vista era: el apalancamiento del pago inicial cero es infinito, se puede comprar una casa sin pagar un centavo, y todo es apostar con el dinero de otros, y el riesgo no tiene fondo. Pero cuando se emitió el programa, todas las palabras que dije fueron cortadas.
Esto me hizo sentir mucho. Las localidades necesitan crecimiento, los bancos necesitan prestar, las empresas necesitan vender casas, todos están demasiado ansiosos, y el apalancamiento se ha ido agregando capa tras capa.
«Banco de tierras»
Al mismo tiempo, los promotores inmobiliarios también estaban desesperados por encontrar formas, crear conceptos y presentar informes de planificación. En aquel entonces, también había asociaciones que emitían certificados especiales para «planificadores inmobiliarios», y esta práctica ya era muy común. Uno de los conceptos más influyentes fue el «banco de tierras», importado del extranjero, lo que significa que: quien tenga más reservas de tierras, tendrá un «banco de tierras» más grande, será más fácil de cotizar en bolsa, y también podrá emitir acciones y bonos. Los analistas de inversión también escribieron informes, alimentando las llamas.
La práctica de los promotores de reservar grandes cantidades de tierras también coincidía con la necesidad del gobierno local de hacer finanzas de tierras: los ingresos por la transferencia de tierras se convirtieron rápidamente en una importante fuente de ingresos para las finanzas de muchas localidades. Varias fuerzas se esforzaron en la misma dirección, y pronto una promotora inmobiliaria tenía reservas de tierras que superaban los 100 millones de metros cuadrados. Los promotores rezagados también se esforzaron por ponerse al día, por temor a quedarse atrás.
En pocos años, la competencia en la industria ya no se trataba solo de quién podía construir y vender mejor las casas, sino de quién adquiría más tierras, financiaba más rápido y se expandía más ferozmente. La industria no solo se expandió rápidamente por sí sola, sino que también impulsó todo un ecosistema que giraba a su alrededor: los medios inmobiliarios se convirtieron en una industria, los agentes de intermediación se convirtieron en una industria, y varios productos financieros y consultoría de planificación también prosperaron. En ese ambiente, solo se podían decir cosas buenas, y no se podían señalar los problemas. Quien planteara dudas se convertiría en un caso atípico, en una «boca de cuervo». La industria inmobiliaria se salió así de control.
Esquema Ponzi
Más tarde, los expertos y el gobierno también se dieron cuenta de la gravedad del problema. Pero durante un período de tiempo considerable, la atención se centró en la «rápida subida de los precios de la vivienda». Una gran cantidad de energía social se gastó en la discusión de la proporción precio-ingreso de la vivienda y la proporción alquiler-venta.
El precio de la vivienda es, por supuesto, un problema, pero no es el problema más importante. El verdadero problema radica en el modelo operativo detrás del sector inmobiliario. Cuando el modelo operativo vuelve a la normalidad, los precios de la vivienda volverán naturalmente a un nivel razonable.
¿Cuál es este modelo? Los promotores sobreviven gracias a los pagos anticipados, utilizando el dinero de la venta de hoy para cubrir los agujeros de ayer; las empresas dependen de pedir prestado continuamente dinero nuevo para pagar las deudas antiguas; los gobiernos locales dependen de la venta de tierras para vivir, y subjetivamente tienden a elevar el precio del suelo; los compradores de viviendas creen que los precios de la vivienda seguirán subiendo, y comprar una casa no es para vivir, sino para ganar dinero con la reventa.
Estas cuatro cosas están unidas, y si una se rompe, las demás también se vendrán abajo. La industria parece próspera en la superficie, pero en realidad es cada vez más frágil, y depende cada vez más de que la gente pague más tarde, de que la financiación de seguimiento se ponga al día y de que las expectativas de precios sigan subiendo para cubrir los compromisos y los agujeros anteriores.
Por supuesto, las casas son cosas reales, y la gente siempre necesita vivir en casas, y no se pueden mezclar todas las transacciones inmobiliarias. Pero hay que admitir que, durante un período de tiempo considerable, la práctica de algunas empresas inmobiliarias ya no era diferente a la de un «esquema Ponzi»: lo que la sustentaba ya no era una gestión sólida y un flujo de caja real, sino la siguiente ronda de financiación, el siguiente comprador y la siguiente subida de precios. Una vez que estos se rompen al mismo tiempo, la cadena se romperá.
En términos sencillos, esto se llama el juego de la flor que pasa. En términos profesionales, es un esquema Ponzi.
Solo una minoría puede salir
Alrededor de 2004 y 2005, el sector inmobiliario estaba en auge. En una ocasión, en un foro inmobiliario, mencioné en mi discurso que el modelo de negocio de una empresa podría tener problemas. Después del foro, el jefe de esta empresa me sacó de la mesa, me llevó a un lugar apartado y me advirtió con un tono muy severo: «¡No hables del modelo de negocio de nuestra empresa en el futuro!»
Me quedé en silencio.
Después de un rato, su tono se suavizó un poco y dijo: «Has hablado muy bien de las viviendas de propiedad más pequeña. Habla de las viviendas de propiedad más pequeña en el futuro». Seguí en silencio, sin decir una palabra.
A partir de entonces, traté de evitarlo para no avergonzarnos. Más tarde, volvió a enviar a alguien a decir varias veces, y el significado era el mismo: no hablar de su banco de tierras y su modelo de negocio.
Más tarde, gradualmente me convertí en una persona no bienvenida por estos promotores inmobiliarios, y algunos gobiernos de ciudades tampoco me dieron la bienvenida. En resumen, porque me convertí en la persona que les rompió el cuenco de arroz. La forma cortés en los medios de comunicación es «promotor inmobiliario atípico», y la forma privada es boca de cuervo.
En los años en que el sector inmobiliario estaba animado, se establecieron varias organizaciones, asociaciones, cámaras de comercio, alianzas, con muchos nombres. No me dieron la bienvenida a participar, y la razón pomposa fue que nuestra empresa no era lo suficientemente grande. Una vez fui a Shanghai para asistir a una reunión, que era una reunión anual de una alianza, no recuerdo el nombre. No había el nombre de nuestra empresa en el telón de fondo de la reunión, y luego se imprimió uno temporalmente y se pegó.
Hay otra experiencia que me impresionó aún más. Esa empresa alquiló una casa nuestra en Beijing Galaxy SOHO para vender sus proyectos inmobiliarios, y había una larga fila afuera de la puerta. Me puse un sombrero y me bajé el ala del sombrero: para ser sincero, me preocupaba que me reconocieran y me echaran. Llevé a dos colegas y me metí en la oficina de ventas. La situación que vi fue simple: cada persona primero pagó 50.000 yuanes, obtuvo un número de casa, y luego este número de casa comenzó a ser especulado.
Al ver esta escena, entendí en mi corazón: muchas personas que hacían cola no eran para comprar una casa para vivir, sino que daban por sentado que subiría, y siempre habría alguien que pagaría un precio más alto para hacerse cargo. Después de salir a salvo, mi colega me preguntó cómo me sentía. Dije cuatro palabras: esquema Ponzi.
En aquellos años, las personas que hacían cola no se puede decir que fueran todos especuladores, muchas personas solo fueron arrastradas a una cadena que parecía que siempre subiría. En esa cadena, todos sentían que podían salir antes de que el tambor dejara de sonar. Pero al final, solo una minoría puede salir.
Ilustración: la integridad es la línea de fondo
Han pasado treinta años, y han sucedido demasiadas cosas. Hoy en día, el sector inmobiliario chino ha llegado a esta situación, y no es solo culpa de algunos promotores inmobiliarios. Los cargos específicos han sido reconocidos por los órganos judiciales. Pero desde la perspectiva de la industria, el camino que estas empresas finalmente tomaron, se puede resumir en cuatro palabras, que es el esquema Ponzi. Por supuesto, llegar a este punto no es solo un problema de las empresas, es el resultado de la interacción del sistema, las finanzas, las finanzas locales, la expansión empresarial y las expectativas sociales.
Al principio, realmente no entendíamos nada, empezamos desde cero, aprendimos de otros, aprendimos de los hongkoneses, y exploramos mientras hacíamos. En este proceso, cometer errores y tomar desvíos es inevitable. El fracaso empresarial no es terrible: siempre que se mantenga la línea de fondo de la integridad, el peor resultado es la quiebra de la empresa, y las pérdidas son asumidas principalmente por uno mismo, y no causarán tanto daño a los demás, a la economía y a la sociedad.
Lo verdaderamente fatal es cuando una industria se desvía gradualmente de la integridad, y establece su modelo de negocio sobre la base de un apalancamiento continuo, una financiación continua y la búsqueda continua de personas que se hagan cargo. Lo que es más peligroso es que algunas personas también tienen la intención de hacer un juego, crear ilusiones y hacer que cada vez más personas se involucren. Llegados a este punto, el error ya no es solo el error de la propia empresa, y el daño también se extenderá a las finanzas, las finanzas locales, las familias comunes y a toda la sociedad.
En definitiva, la integridad es la línea de fondo. Si se mantiene esta línea de fondo, incluso si se cometen errores, todavía hay margen para la corrección; si se pierde esta línea de fondo, no importa cuán grande sea la industria, no importa cuán alto sea el crecimiento, al final puede colapsar de la noche a la mañana.
Escrito al final
La reflexión es para avanzar.
Según datos públicos, el sector inmobiliario ha estado cayendo durante 47 meses consecutivos. ¿Cuándo podrá recuperarse? Creo que, en primer lugar, debemos abordar lo antes posible estos problemas heredados. Es como si una persona está enferma, debe tomar medicamentos y someterse a una cirugía lo antes posible, y no puede posponerse. Cuanto más se posponga, más grave será la enfermedad, y más difícil será la recuperación. Solo cuando se diagnostique claramente la causa de la enfermedad y se comience a tratarla seriamente, el sector inmobiliario podrá tocar fondo y recuperarse.
Para que el mercado inmobiliario se recupere, lo más importante es la confianza. Al abordar los problemas heredados, debemos poner a los compradores de viviendas en primer lugar. Confiaron toda su confianza en nosotros, los promotores. El contrato de préstamo hipotecario es firmado conjuntamente por el banco, el promotor y el comprador de la vivienda. Cuando vendemos casas, nuestro mantra como promotores es «cinco certificados completos»: cuatro certificados con sellos rojos y un certificado con el emblema nacional. Estos certificados son en sí mismos un respaldo del gobierno. Si compra una casa pero no puede obtenerla, la confianza del mercado se perderá por completo, y la recuperación del sector inmobiliario será imposible.
Ha estado cayendo durante tanto tiempo, y no se puede posponer más. Pero no basta con instar al tratamiento, la raíz es recuperar la integridad, la confianza se basa en la integridad, y las «buenas casas» se construyen sobre la base de la integridad. Esperamos que este día llegue pronto.
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