邱雲は、5年間家を購入し、3年間建設が中断された後、ついに最終的な勝訴判決を勝ち取りました。
2025年8月21日、裁判所は2度目の二審で、邱雲と開発業者が2020年10月23日に締結した「商品住宅売買契約（予約販売）」を解除し、銀行が2020年12月23日に締結した「個人住宅ローン契約」を解除し、開発業者に頭金、ローンの元本、利息などの費用を返還するよう命じました。
2020年の住宅購入から、邱雲はすでに頭金196,781元を支払い、ローンの元本と利息を8万元以上返済しました。2021年6月から工事が全面中止され、開発業者は「姿を消しました」。2023年3月、邱雲は開発業者と銀行を提訴することを決定し、この過程で判決結果の「逆転、さらに逆転」を経験しました。
2025年7月7日、最高人民法院の事例データベースは、「陸某、張某千対塩城融某置業有限公司、某銀行股份有限公司塩城支店住宅売買契約紛争事件」を発表しました。この事例の裁判要旨は、商品住宅販売者が住宅の引き渡しを遅延し、関連する商品住宅の建設が中止され、短期間での引き渡しの可能性がない場合、購入者が商品住宅を購入し、住宅購入のためにローンを組むという契約目的はどちらも実現できないと明確に指摘しています。紛争を一括して解決し、裁判の統一性を確保するために、購入者が同一の事件で商品住宅売買契約と商品住宅担保ローン契約を同時に解除することを主張する場合、人民法院はこれを支持すべきです。
しかし、勝訴しても邱雲が住宅購入のお金を取り戻せるわけではありません。彼は自分が「空気の借用書」を手に入れたようなものだと言います。
深一度の取材によると、広東省、河南省、山東省、湖北省、新疆など各地の建設中断住宅の所有者は、最高人民法院の事例データベースの発表前後に開発業者や銀行との訴訟で、勝訴や和解後に全額を取り戻した人もいれば、契約解除後に「優先弁済権」、執行の難しさ、銀行の「信用洗浄」への非協力などの新たな問題に直面している人もいます。
開発業者が「突撃竣工」した後、邱雲が購入した住宅には深刻な水漏れの問題があった 写真｜インタビュー対象者提供
退去、ローンの停止
邱雲は広東省清遠市の県出身で、市内で働いています。2020年10月23日、邱雲は20万元近くの頭金と58.9万元のローンを支払い、清遠市内で一戸建てを購入しました。
契約では、開発業者が2022年6月30日に内装済みの住宅を引き渡すことになっていました。しかし、2021年6月に再びマンションを訪れた邱雲は、1期が完成した後、自分が購入した2期建築工事が全面中止されていることに気づきました。2022年6月には、工事が中止された建物の外部の足場がすべて撤去され、工事現場にはもはや施工の痕跡はありませんでした。
「事態がおかしい」ことに気づいた後、邱雲は2021年から長い権利保護の道を歩み始めました。
所有者たちはまず、地元の住宅建設局に連絡しました。住宅建設局の調査によると、開発業者がプロジェクト建設資金を横領したため、マンションの資金繰りが途絶えました。調停の結果、2022年6月1日、開発業者は所有者に対し、2022年11月30日に住宅を引き渡し、当初の契約で約束されていた内装済みの住宅ではなく、竣工検査に合格しただけの未完成住宅を引き渡すと約束しました。しかし、開発業者は再び約束を破りました。
住宅建設局は、邱雲を含む建設中断住宅の所有者に対し、待つか、提訴するかを伝えました。
2023年3月、邱雲は開発業者と銀行を提訴することを決定し、同時にローンの返済を停止しました。それ以前に、彼はすでに8万元以上のローン元利金を返済していました。6月18日、正式に商品売買契約紛争として立件されました。
2024年1月15日、邱雲は事件の一審で勝訴し、開発業者との「商品住宅売買契約」および銀行との「個人住宅ローン契約」を解除しました。
しかし、銀行は引き続き上訴しました。銀行は、「商品住宅売買契約」が解除されたとしても、契約相対性の原則に基づき、銀行は契約の第三者として義務を負うことはできず、邱雲は引き続き返済義務を負うべきだと主張しました。
2003年に公布された「最高人民法院の商品住宅売買契約紛争事件の審理に関する法律の適用に関する若干の問題の解釈」（以下「解釈」と略す）第20条は、商品住宅売買契約が無効または取り消され、解除されたことにより、商品住宅担保ローン契約の目的が実現できなくなった場合、当事者が商品住宅担保ローン契約の解除を請求することを支持すべきであると規定しています。
事件の二審では新たな「ハプニング」が発生しました。2024年10月31日に差し戻し再審が行われました。邱雲は2025年4月28日に事件の再審判決を受け取り、裁判所は住宅が「未完成の引き渡し条件を満たし、契約取引の目的が基本的に実現されており、取引の安全を確保し、各当事者の権利を均衡させ、社会の安定を維持することを考慮する」とし、邱雲の「商品住宅売買契約」「個人住宅ローン契約」は解除すべきではないと認定しました。
しかし実際には、邱雲と他の所有者は、この時点での住宅が建設中断初期とあまり変わらず、窓とドアが取り付けられ、水が通じているだけで、深刻な水漏れの問題があり、多くの所有者が内装を恐れて受け取りを拒否していることに気づきました。
上海市錦天城（西安）弁護士事務所の弁護士である顧飛氏は、実際には、銀行と開発業者が上訴を続けることで不良債権を回避し、債権を実現し、専門チームの入居や資金援助の割り当てなどを待つという方法が少なくないと指摘しています。これは訴訟の過程で「引き延ばし戦術」と呼ばれています。
一方、現実には、一部の開発業者は「突撃竣工」を行うこともあります。中国裁判文書網の判決書によると、2025年9月28日、広東省仏山での建設中断住宅の事例では、引き渡しが遅延したにもかかわらず、開廷前に「突撃竣工」が行われたため、裁判所は住宅が「引き渡し条件を満たしている」と認定し、関連する契約は引き続き履行される基礎があるとし、「解除処理は不適切である」として、二審で建設中断住宅の所有者の上訴を棄却しました。
邱雲の事件は再審判決で、住宅が「未完成の引き渡し条件を満たし、契約取引の目的が基本的に実現されており、取引の安全を確保し、各当事者の権利を均衡させ、社会の安定を維持することを考慮する」とし、邱雲の「商品住宅売買契約」「個人住宅ローン契約」は解除すべきではないと認定されました。
邱雲は引き続き上訴しました。
2025年8月21日、広東省清遠市中級人民法院の二審は、未完成住宅の検査に合格したものの、当初の契約で約束されていた内装済みの引き渡し条件を満たしておらず、開発業者が根本的な契約違反を犯していると認定し、邱雲と開発業者および銀行との契約関係をすべて解除し、開発業者に頭金、ローンの元本などの費用を返還するよう命じました。
邱雲が二審判決を受け取る直前の7月7日、最高人民法院の事例データベースは、江蘇省塩城で発生した住宅売買紛争の事例を発表し、二審判決で住宅購入者と開発業者および銀行との契約をすべて解除しました。この「解釈」の規定に基づき、この事例の裁判要旨において、最高人民法院は、ローンの住宅購入の場合における商品住宅売買契約と担保ローン契約との密接な関係を十分に考慮し、商品住宅売買契約が無効または取り消され、解除された後、商品住宅担保ローン契約も解除される場合、商品住宅販売者が受け取った住宅ローン、住宅購入代金の元本および利息の返還責任を負うことを明確に指摘しました。
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