文｜大何
今日は、いわゆる超大型の住宅購入ローン利子補助政策について簡単に話しましょう。
条件はそれほど複雑ではありません。
新規で発行される商業用個人住宅ローンで、初回購入、面積120平方メートル以下、価格150万元以下。
利子補助を受けられるローン元本は最高100万元、年利1％の補助、最長5年間。
100万元のローンで政策を最大限に活用した場合、約5万元の利子を節約できます。
しかも、早ければ2日後の今年の10月1日から実施されます。
多くの人はまず、この5万元が本当にマセラティの割引券なのかを計算します。
私がより気になるのは、むしろ他の2つのディテールです。
まず、同じ150万元の初回購入住宅でも、全額現金で購入すれば、財政は一銭も補填しません。
しかし、銀行からお金を借りて購入すれば、条件を満たせば数万元の利子を少なく支払うことができます。
次に、すでに家を購入し、ローンを返済中の人も対象外です。
たとえ今、銀行に100万元の借金があっても、以前に発行された既存の住宅ローンであれば、今回も享受できません。
総じて言えば、財政は今回、住宅価格を補填せず、以前のローンも考慮せず、直接新規の住宅ローン利子に補助金を出しています。
これはよく考える価値があります。
大きな背景として、ここ数年、不動産で下げられるものは、すでにかなり下がっています。
頭金比率が下がりました、住宅ローン金利が下がりました、購入制限はかなり緩和されました、公積金ローンの額もずっと調整されています。
昔、家を見に行ったとき、多くの家庭はまず銀行にいくらまで借りられるかを聞いていました。
銀行が200万元まで借りられると言えば、それなら200万元を基準に頭金を捻出します。お金が少し足りなければ、両親に手伝ってもらえないか聞きます。月々の返済額がなんとか払えるなら、ローン額は高ければ高いほど良いと思っていました。
今、多くの人はまず自分の後路を確保します。
手元に最低いくら残すか、月々の返済額は最大いくらまでか、ローン期間は20年か30年か、仕事に万が一変化があったら何ヶ月耐えられるか、これらの計算が終わってから、銀行がたとえ数十万元多く融資してくれても、誰も欲しがらないかもしれません。
銀行が貸してくれるかどうかは、もう昔ほど重要ではありません。
さらには、今や財政までが一部の住宅購入者の利子を代わりに支払うようになっています。
しかも、住宅ローンが最初ではありません。
個人消費ローンにはすでに財政補助があり、クレジットカードの分割払いも含まれています。
サービス業の経営主体ローン、中小企業ローン、設備更新ローンも、同様の方法が使われています。
過去にローンを安くするには、最も一般的なのは利下げでした。
今、さらに財政補助という層が加わりました。
銀行は契約通りにお金を受け取り、条件を満たす部分の利子は、財政が借り手に代わって支払います。
利点は、非常に細かく条件を設定できることです。
2軒目の購入は不可。
120平方メートル超は不可。
住宅価格が150万元超は不可。
以前の住宅ローンは不可。
新規ローンで旧ローンを借り換えるのも不可。
さらに細かい点として、住宅価格の総額が150万元以内という制限があります。
北京、上海、広州、深センのほとんどの住宅は基本的に考慮不要で、一部の強力な二線都市の中心部でも入りにくいです。
条件を満たす大量の住宅は、やはり三四線都市、県城、二線都市の外周、そして価格が比較的低い中古住宅になります。
これらの場所では、物件探しに困ることはありません。
難しいのは、頭金があり、収入があり、ローンも承認される人が、今日、購入契約にサインすることです。
これらのハードルをいくつかクリアした後、残る人はかなり具体的です。
頭金を用意でき、仕事と収入は少なくとも銀行の審査を通過でき、本来購入のニーズがあったが、過去数ヶ月間ずっと見て比較していて、契約にサインできずにいた。
頭金すら用意できない人は使えません。
収入が不安定で、銀行が融資を承認しない人も使えません。
ここ数年、家を買うことをやめると決めた人は、おそらく5万元のために考えを変えることはないでしょう。
本当に後押しされる可能性があるのは、家はもうほとんど決まっていて、本来ならいずれ買うつもりだったが、もう少し待つつもりだった人たちです。
政策が数ヶ月実施された後、この人たちのうち何人が実際に行動に移すかは、取引データが教えてくれるでしょう。
数年前、みんなが家を買うとき、いつも家賃が高い、頭金が高い、金利が高いと不満を言っていました。
今や家賃はかなり下がりました、頭金比率も下がりました、住宅ローン金利はずっと下がっています、財政はさらに初回購入者の1％の利子を代わりに支払っています。
今年、本来なら150万元以内の家を買うつもりだった家庭にとって、この数万元は間違いなく実質的に節約できるお金です。
しかし、買うか買わないかまだ決まっていない人にとって、150万元の家で約5万元を考慮に入れると、その重みはタイトルで見たほど大きくはありません。
せいぜい家賃の3％程度です。
家賃がさらに数％下がれば、この利子補助はなくなります。
購入後には、内装、物业管理、減価償却、そしておそらく20〜30年の借金があります。
毎月数百元利子が減るのは、月々の返済額がちょうどそのラインにある家庭にとっては確かに役立ちます。
しかし、今多くの人が悩んでいるのは、そもそもこの数百元ではありません。
来年、仕事はまだ安定しているか、家賃はさらに下がるのか、この都市には将来どれだけの若者が家を買うのか、家は何年後に売れやすくなるのか、この中からどれか一つを選んでも、1％の利子よりも重いかもしれません。
政策の実施期間は暫定的に1年間です。
今年購入し、条件を満たせば最長5年間利子補助を受けられます。
引き続き待つ場合、来年もまだあるかは、今は分かりません。
多少の人は、この数万元のために、本来来年あるいは再来年買うつもりだった家を前倒しで買うでしょう。
別に悪いことではありません。
政策は本来、効果を発揮するものです。
しばらく実施された後、ちょうど、今日、どれだけの購入需要がこの少しの利子を求めているだけなのかを見ることもできます。
ここ数年、よく「剛需（必須需要）」という言葉を聞きます。
この言葉をよく聞くと、二つのことを混同しやすくなります。
多くの若者はもちろん自分の家を持ちたいと思っています。
しかし、実際に販売センターに行って、数十万元の頭金を出して、さらに20〜30年の借金契約にサインするのは、また別の話です。
後者だけが、最終的に取引データに現れます。
以前は、この二つのことは非常に近かったです。
数年働いて、結婚の時期になり、次のことはおそらく家を買うことでした。
両親が頭金を出し、銀行から借りられるだけ借りる。
半年遅れて家賃がさらに数十万元上がることが、みんなが最も恐れていたことでした。
今、家を見に行くと、多くの家庭はまず自分の仕事と収入を検討し、次にこの都市の人口、住宅の在庫、周辺の中古住宅の最近の取引価格を見ます。
最後に、月々の返済額がさらに数百元減らせるかどうかを計算します。
今年本来買うつもりだった人にとっては、この利子補助はもちろん良いことです。
ただで数万元節約できるなら、断る理由はありません。
しかし、これを不動産市場の「大技」と呼ぶのは、いくぶん持ち上げすぎです。
家賃は下がりました、頭金は下がりました、住宅ローン金利も下がりました、今や財政がさらに初回購入者の1点の利子を代わりに支払っています。
もしこの段階になっても、多くの人がまだ様子見を選ぶなら、不動産市場が今不足しているのは、おそらくその1点の利子ではないでしょう。
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