Texto | Da He
Hablemos brevemente de la supuesta política superimportante de subsidio a los préstamos hipotecarios de hoy.
Las condiciones no son complicadas.
Préstamos hipotecarios personales nuevos, primera vivienda, superficie no superior a 120 metros cuadrados, precio total no superior a 1,5 millones de yuanes.
El principal del préstamo que puede disfrutar del subsidio es de hasta 1 millón de yuanes, con un subsidio anualizado del 1%, durante un máximo de 5 años.
Si se aprovecha al máximo la política para un préstamo de 1 millón de yuanes, se pueden ahorrar casi 50.000 yuanes en intereses.
Y lo más rápido es que, dentro de dos días, a partir del 1 de octubre de este año, comenzará a aplicarse.
La primera reacción de mucha gente es calcular si esos 50.000 yuanes son un cupón de descuento para Maserati.
A mí me interesan más otros dos detalles.
En primer lugar, si compras una primera vivienda de 1,5 millones de yuanes, si la pagas al contado, el gobierno no te da ni un céntimo de subsidio;
pero si pides prestado al banco para comprarla, siempre que cumplas las condiciones, puedes pagar varios miles de yuanes menos en intereses.
En segundo lugar, las personas que ya han comprado una vivienda y están pagando el préstamo tampoco lo reciben.
Aunque ahora debas al banco 1 millón de yuanes, siempre que se trate de un préstamo hipotecario existente concedido anteriormente, tampoco podrás beneficiarte.
En resumen, el gobierno no ha subsidiado los precios de la vivienda esta vez, ni ha atendido a los préstamos anteriores, el dinero se ha destinado directamente a los intereses de los nuevos préstamos hipotecarios.
Esto merece una reflexión.
Un gran contexto es que en los últimos años, lo que se ha podido bajar en el sector inmobiliario, en realidad ha bajado bastante.
El ratio de pago inicial ha bajado, el tipo de interés de las hipotecas ha bajado, las restricciones de compra se han relajado mucho y el límite de los préstamos de la vivienda ha ido aumentando.
Hace años, al ir a ver una casa, muchas familias preguntaban primero cuánto podían concederles los bancos.
Si el banco decía que podía prestar 2 millones, entonces se buscaba el pago inicial para esos 2 millones; si faltaba un poco de dinero, se pedía ayuda a los padres. Siempre que la cuota mensual fuera tolerable, cuanto mayor fuera el importe del préstamo, mejor.
Ahora, no pocas personas se dejan un colchón.
Cuánto dinero se deja como mínimo, hasta cuánto llega la cuota mensual, si se pide prestado a 20 o 30 años, cuántos meses se puede aguantar si el trabajo cambia, después de calcular todo esto, aunque el banco esté dispuesto a conceder varias decenas de miles de yuanes más, puede que nadie los quiera.
Que el banco esté dispuesto a prestar o no, ya no es tan importante como antes.
Incluso ahora, hasta el gobierno está empezando a pagar los intereses de una parte de los compradores de vivienda.
Y las hipotecas no son las primeras.
Los préstamos al consumo personal ya tienen subsidios fiscales, y los pagos a plazos de las tarjetas de crédito también se han incluido;
los préstamos a entidades del sector servicios, los préstamos a pequeñas y medianas empresas y los préstamos para la actualización de equipos también están utilizando métodos similares.
En el pasado, para abaratar los préstamos, lo más común era bajar los tipos de interés.
Ahora hay una capa adicional de subsidios fiscales.
El banco cobra según el contrato, y la parte de los intereses que cumple las condiciones, el gobierno la paga por el prestatario.
La ventaja es que se puede ser muy específico.
No se da para la segunda vivienda.
No se da si supera los 120 metros cuadrados.
No se da si el precio de la vivienda supera los 1,5 millones de yuanes.
No se da para las hipotecas anteriores.
Tampoco se da si se utiliza un nuevo préstamo para sustituir un préstamo antiguo.
Hay otro punto detallado es que el precio total de la vivienda está limitado a menos de 1,5 millones de yuanes.
La mayoría de las viviendas en Pekín, Shanghái, Guangzhou y Shenzhen básicamente no necesitan ser consideradas, y es difícil acceder a ellas en los distritos centrales de algunas ciudades de primer nivel.
Una gran cantidad de viviendas que cumplen las condiciones se encuentran en ciudades de tercer y cuarto nivel, condados, periferias de ciudades de segundo nivel y viviendas de segunda mano con precios totales bajos.
No es difícil encontrar viviendas en estos lugares ahora.
Lo difícil es conseguir que una persona con pago inicial, ingresos y préstamo aprobado firme el contrato de compra de vivienda hoy en día.
Después de filtrar estos umbrales, las personas que quedan son bastante específicas.
Pueden permitirse el pago inicial, su trabajo e ingresos pueden pasar al menos el control del banco, y originalmente tenían la necesidad de comprar una vivienda, pero han estado mirando y comparando en los últimos meses, y el contrato no se ha firmado todavía.
Las personas que no pueden permitirse el pago inicial no pueden usarlo.
Las personas con ingresos inestables a las que el banco no les concede el préstamo tampoco pueden usarlo.
Las personas que han decidido no comprar una vivienda en los últimos años probablemente no cambiarán de opinión por 50.000 yuanes.
Los que realmente pueden ser empujados un poco hacia adelante son aquellos que ya han visto casi todas las viviendas, originalmente iban a comprar tarde o temprano, pero solo querían esperar un poco más.
Cuántas de estas personas realmente entrarán en el mercado después de que la política se aplique durante unos meses, los datos de transacciones nos lo dirán.
Hace unos años, la gente compraba viviendas y siempre se quejaba de que los precios eran caros, los pagos iniciales altos y los tipos de interés altos.
Ahora los precios de la vivienda han bajado bastante, el ratio de pago inicial también ha bajado, los tipos de interés de las hipotecas han ido bajando, y el gobierno está pagando el 1% de los intereses para los compradores de la primera vivienda.
Para las familias que ya planeaban comprar una vivienda de menos de 1,5 millones de yuanes este año, estos decenas de miles de yuanes son, por supuesto, dinero que se ahorra de forma tangible.
Pero para alguien que ni siquiera ha decidido si comprar o no, poner casi 50.000 yuanes en una casa de 1,5 millones de yuanes no tiene tanto peso como parece en el titular.
Es aproximadamente el 3% del precio de la vivienda.
Si el precio de la vivienda baja unos puntos más, este subsidio desaparecerá.
Después de la compra, todavía hay decoración, propiedad, depreciación y una deuda que puede durar dos o treinta años.
Reducir la cuota mensual en unos cientos de yuanes es útil para las familias cuya cuota mensual está justo en el límite.
Pero para muchas personas ahora, la duda no está en estos cientos de yuanes.
Si el trabajo será estable el próximo año, si los precios de la vivienda seguirán bajando, cuántos jóvenes comprarán viviendas en esta ciudad en el futuro, si las viviendas se venderán bien en unos años, cualquiera de estas preguntas es probablemente más importante que el 1% de interés.
El período de aplicación de la política está temporalmente fijado en un año.
Si compras este año, puedes disfrutar del subsidio de hasta 5 años si cumples las condiciones.
Si sigues esperando, no se sabe si habrá el año que viene.
Cuántas personas adelantarán la compra de una vivienda que originalmente planeaban comprar el año que viene o incluso el año posterior debido a estas decenas de miles de yuanes.
No tiene nada de malo.
Las políticas deben tener efecto.
Después de un período de funcionamiento, también será una buena oportunidad para ver cuánta demanda de compra de vivienda hoy en día solo necesita este pequeño subsidio de interés.
En los últimos años, a menudo se oye una palabra: «necesidad básica».
Al oír esta palabra con frecuencia, es fácil confundir dos cosas.
Muchos jóvenes, por supuesto, esperan tener su propia casa.
Pero cuando llegan a la oficina de ventas, sacan un pago inicial de decenas de miles de yuanes y firman un contrato de préstamo de veinte o treinta años, es otra cosa.
Solo la última aparecerá en los datos de transacciones.
Antes, estas dos cosas estaban muy cerca.
Trabajar unos años, casarse, y lo siguiente más probable es comprar una casa.
Los padres juntan el pago inicial, y el banco presta tanto como sea posible.
Ahora, al ir a ver una casa, muchas familias primero evalúan su trabajo e ingresos, luego miran la población de la ciudad, el inventario de viviendas y los precios de venta recientes de viviendas de segunda mano en los alrededores.
Al final, solo queda la pregunta de si la cuota mensual puede ser un poco menor.
Para quienes ya iban a comprar este año, este subsidio es, por supuesto, algo bueno.
Ahorrarse decenas de miles de yuanes, no hay razón para rechazarlo.
Pero llamarlo un «gran movimiento» para el mercado inmobiliario, es un poco exagerado.
Los precios de la vivienda han bajado, el pago inicial ha bajado, los tipos de interés de las hipotecas también han bajado, y ahora el gobierno paga un punto de interés por ti.
Si a pesar de todo esto, mucha gente todavía elige seguir esperando, entonces lo que le falta al mercado inmobiliario ahora, probablemente no sea ese punto de interés.
Fin del artículo, gracias por leer. Si te ha parecido bien, por favor, dale a «me gusta», reenvía y «en observación».
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