Investigador de genealogía 2026-08-31 20:37 Zhejiang
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La historia ha pasado página
Realmente es un mundo de cambios vertiginosos y grandioso
Xu Jiayin sacrifica la bandera
Ayer, cinco departamentos emitieron 8 documentos, ¡desmantelando por completo la lógica de funcionamiento del sector inmobiliario durante décadas!
Otros como la pre-venta solo hasta el tope, los fondos de pre-venta bajo supervisión total, y el pago del préstamo hipotecario después de la finalización y registro, sin mencionar que las instituciones financieras bancarias no pueden otorgar préstamos para pagar el precio de adjudicación del terreno y los impuestos y tasas relacionados, solo esta disposición, ha llevado a la mayoría de los desarrolladores a un callejón sin salida.
En otras palabras, esto está casi hecho a medida para el modelo de desarrollo inmobiliario al estilo Evergrande, que utiliza el terreno como garantía para el banco y luego utiliza el préstamo para pagar el precio de adjudicación del terreno, un modelo de «nada en la mano, todo en el bolsillo».
Hace unos días dije que la lógica de funcionamiento de las finanzas locales durante décadas podría ser reestructurada, abandonando el apoyo al desarrollo de viviendas nuevas para proteger el mercado de viviendas de segunda mano. «Entendiendo las señales: Acompañando al país, desactivando bombas para proteger las finanzas«
Ahora parece que este juicio no está equivocado.
Además, estas ocho «medallas de oro» son un «combo» de golpes, por un lado, estrangulan el sector inmobiliario y a los bancos, y por otro lado, también estrangulan a los gobiernos locales que utilizan las plataformas de inversión y financiación (城投) para «estrangular» a los bancos.
Es obvio que entre el sistema financiero bancario, los gobiernos locales y los desarrolladores inmobiliarios, los que más temen son los problemas financieros, seguidos por los gobiernos locales. En cuanto a los desarrolladores inmobiliarios, ya están condenados.
Por lo tanto, la prioridad de rescate también está clara: solo se puede «sufrir un poco» a los gobiernos locales, incluso si se quedan sin «comida», deben proteger a los bancos.
El mundo solo sabe que Evergrande y otros juegan a lo grande, ¿quién sabe que las políticas locales juegan aún más grande?
Si no hay desarrolladores comprando terrenos, entonces se les pide a las plataformas de inversión y financiación que compren; si se prohíbe a las plataformas de inversión y financiación pujar por terrenos, entonces las empresas estatales locales y las empresas privadas se unen para formar desarrolladores inmobiliarios, en realidad las empresas privadas son solo un «sombrero» prestado, lo opuesto a que las empresas privadas pidieran prestado el «sombrero rojo» de las colectivas hace más de 40 años, pero en realidad, los que «levantan la mano» siguen siendo las empresas estatales.
En este modelo de juego, las plataformas de inversión y financiación buscan préstamos de desarrollo, préstamos circulantes y préstamos de renovación en los bancos, «levantan la mano» para comprar sus propios terrenos, los ingresos por adjudicación de terrenos entran en las arcas del gobierno local, las finanzas luego se los devuelven a las plataformas de inversión y financiación como tarifas de construcción o capitalización, y las plataformas de inversión y financiación utilizan los terrenos como garantía ante los bancos para pedir prestado otra ronda.
Y los accionistas de los pequeños bancos locales son los propios gobiernos locales, que incluso si lo ven claro, no se atreven a no cooperar, por lo que el riesgo financiero se acumula continuamente, a solo 0.5 milímetros de una explosión.
De hecho, algunos bancos individuales ya han explotado. «Efectivamente, los bancos se convierten en propietarios…«
Incluso en el próspero delta del río Yangtze y el delta del río Perla, este apalancamiento se ha llevado al extremo.
En Yancheng, en el norte de Jiangsu, la proporción de terrenos adquiridos por plataformas de inversión y financiación supera el 74%, llegando hasta el 92% en su punto más alto.
Zhenjiang está entre el 70% y el 88%.
Huzhou podría ser el más alto de Zhejiang, representando el 65%-77%.
En Guangdong, Huizhou, Zhuhai y Zhongshan también tienen proporciones no bajas.
Ahora, es casi como si se retiraran todas las escaleras a la vez. Las plataformas de inversión y financiación no solo no pueden usar terrenos como garantía para obtener préstamos, sino que las propias plataformas de inversión y financiación, o bien se transforman en empresas estatales ordinarias, o bien liquidan sus deudas ocultas antes de junio de 2027 y se retiran por completo de las funciones de financiación gubernamental.
He escrito sobre un protagonista de mi genealogía que fue director general de una plataforma de inversión y financiación, quien dirigió la reforma de la plataforma, la escindió en más de una docena de filiales, cada una con sus propios negocios, cuyo objetivo principal era mantener los puestos de trabajo de los empleados y resolver el problema de la subsistencia.
Debido a su exitosa transformación, fue trasladado sin problemas a la dirección general de otra empresa estatal.
Pero para las finanzas locales, los próximos días serán aún más difíciles. «Finalmente se arrastra hasta que ninguna provincia se autosostiene, ¿por qué las finanzas locales no pueden ser liquidadas?«
Pero cuando Dios cierra una puerta, ciertamente abrirá otra: el mismo día, se publicó el borrador de la «Ley de Impuestos Adicionales Locales» para comentarios, que fusiona el impuesto de construcción urbana con dos tasas adicionales, del 11% al 13%, y las tasas impositivas se trasladan.
Por supuesto, este dinero ya se está recaudando y no es suficiente para que el gobierno local «muerda los dientes».
En el futuro, o bien el impuesto al consumo se acelerará hacia abajo, o bien el gobierno central asumirá por completo las finanzas locales.
El modelo de juego que ha alcanzado la perfección hoy en día se originó en 1993.
Ese año, el camarada Zhu voló por 17 provincias para discutir el sistema de división fiscal, centralizando el poder fiscal y el impuesto al valor agregado. A cambio, todos los ingresos por adjudicación de terrenos se quedaron en el ámbito local.
Esto dio lugar a treinta años de «jolgorio». «El subdirector de distrito vino primero, ¿el Sr. Zhao no pudo venir y atropelló a la chica causándole lesiones leves?«
Pero esta forma de jugar tiene una premisa: los ciudadanos comunes compran casas con sus «ollas y sartenes», y siempre pueden suministrar.
De hecho, al final, los «anclajes» que realmente pagaron por esta forma de jugar fueron los compradores de viviendas comunes.
La proporción de propiedades inmobiliarias en los hogares urbanos en los activos totales de los hogares, según la encuesta de activos y pasivos de hogares urbanos de 2025 del Banco Popular de China, es de aproximadamente el 69.3%, y si se incluyen las tiendas según la metodología de la Academia China de Ciencias Sociales, es de casi el 71%.
Es decir, el patrimonio neto de un hogar común de siete décimas partes son esos pocos certificados de propiedad, y el 30% restante son depósitos, productos de inversión y acciones.
La tasa de apalancamiento de los residentes superó el 60%, y aparte de las hipotecas, es casi insignificante.
Este es el apoyo incondicional de la población a las finanzas locales.
Sin embargo, ahora, al rebuscar en todas las carteras, realmente no pueden suministrar más. Y el «señor» también se ha ido.
Dado que el juego ya no es divertido, entonces se retira la escalera.
Para los gobiernos locales, además de los 10 billones de yuanes en transferencias recibidas el año pasado, este año ya se han superado los 9.4 billones de yuanes en la primera mitad del año, y solo aumentará la dependencia del «arriba» en el futuro. Los ciudadanos comunes de las 6 provincias del sureste tendrán que «cargar con la mayor parte». «¿Cuánto has contribuido al país?«
Para la gente común, cuando se retira la escalera, muchos todavía están en el aire.
Por supuesto, si crees firmemente que los precios de la vivienda subirán, entonces no es algo malo. La gente siempre debe tener esperanza.
Es solo que la lógica de la riqueza se ha reestructurado por completo.
Treinta años de bienes raíces han clavado el último clavo.
La experiencia de muchas personas ha pasado de la noche a la mañana.
Ahora, al pensar en ello, aquellos que estaban llenos de optimismo y ánimo para comprar viviendas hace dos años, no sé qué harán.
Se dice que a mucha gente no le gustan el Viejo Li y el Pequeño Pan, ¿es porque este último vio a través de la carta de triunfo de este juego y no se unió a mí para expresar mi amor en el aire?
Entonces, primero busquemos una escalera para bajar la deuda.
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